CONOSCI I TUOI CONSUMI!  Con l’entrata in vigore del. D. Lgs. 102/214, con scadenza ultima al 30/06/2017, ogni precedente modalita’ di ripartizione delle spese perdera’ validità’. L’unico criterio di calcolo da seguire per la ripartizione sara’ quello basato sui consumi rilevati dai contabilizzatori di calore.

 

A partire dal 1° gennaio 2017 i condomini con impianto centralizzato di riscaldamento/condizionamento o teleriscaldamento sono obbligati ad adeguare gli impianti stessi al DLg 102/2014 per il recepimento della Direttiva EUROPERA 2012/27 sull’efficienza energetica ; entro tale data tutti gli edifici con più appartamenti serviti da un’unica centrale termica dovranno, infatti, predisporre la contabilizzazione individuale del calore. In caso contrario, per i condomini inadempienti sono previste sanzioni pecuniarie.

Il tempo stringe… se ancora non avete iniziato l’iter burocratico, vi consiglio di accelerare i tempi e provvedere il prima possibile a mettere in regola i condomini amministrati, seguendo alcuni step fondamentali.

Fase 1: Assemblea condominiale

Innanzitutto, l’amministratore di condominio devi farsi carico di mettere all’ordine del giorno dell’assemblea condominiale la questione dell’adeguamento al DLg 102/2014 , eventualmente convocando un’assemblea straordinaria per garantire che l’iter si possa completare con tempistiche idonee a scongiurare le sanzioni previste. Considerando che i lavori sull’impianto vanno eseguiti nel periodo in cui lo stesso non è in funzione (occorre svuotare dall’acqua l’intero impianto e smontare i caloriferi), quindi entro il 15/10/2016, giorno in cui solitamente viene rimesso in funzione.

 

Fase 2: Relazione tecnica dell’immobile

L’assemblea dovrà incaricare uno studio termotecnico con esperienza per fornire una relazione tecnica dell’intero immobile dove si evince:

  • Anno di costruzione;

  • Numero dei piani e delle unità immobiliari;

  • Superficie lorda e netta in m2;

  • Volume lordo riscaldato in m3;

  • Superficie disperdente in m2: superficie che delimita il volume verso l’esterno;

  • Rapporto di forma: rappresenta il quoziente tra la superficie disperdente ed il lordo riscaldato (i valori maggiori di 0,5 indicano un’elevata superficie disperdente).

A questo punto l’analisi consente di stimare quanto sia possibile ottenere in termini di risparmio energetico, tenendo in considerazione l’esposizione stesso del fabbricato e la presenza o meno di insolazioni od ombreggiamenti che incidono sull’apporto o meno energetico del fabbricato.

Inoltre il progetto analizza l’impianto termico esistente e le sue componenti, la generazione, la rete di distribuzione, l’emissione e il sistema di regolazione, in modo che possa calcolare il rendimento globale medio stagionale e quindi i target attendibili alla variazione e la modifica dell’impiantistica.

Alla luce di quanto detto, il progetto tipo prevede una relazione tecnica con l’enunciazione dettagliata delle tipologie di intervento previsto; installazione dei conta calorie o ripartitori, installazione di valvole termostatiche, installazione di pompe di circolazione a velocità variabile, eventuale modifica del circuito di distribuzione, bilanciamento dell’impianto ed infine valutazione dello stato del generatore di calore.

 

Fase 3: Progetto di contabilizzazione del calore

A questo punto si stabilirà su quale tipo di contabilizzazione - se diretta o indiretta - ricadano le unità immobiliari e sarà la norma UNI 10200 a fornire l’elenco minimo del progetto di contabilizzazione in base alla tipologia adottata.

In tutti i casi andrà fatto un rilievo di tutti i corpi scaldanti mappandoli per stabilirne la potenza nominale, il tipo di attacco del radiatore ed il materiale del tubo di adduzione, con verifica della necessità o meno della sonda esterna, con il dimensionamento della pompa di circolazione, il tipo di termoregolazione ed, importantissimo, il calcolo delle ripartizioni delle spese divise fra volontarie ed involontarie.

La norma UNI 10200 prevede che:

  • Le spese involontarie siano divise insieme alla manutenzione ordinaria;

  • La gestione venga divisa in base alla tabella millesimale di riscaldamento;

  • Le spese straordinarie vadano imputate in base alla tabella millesimale di proprietà;

  • Il prelievo volontario sia diviso in base al reale consumo di ogni singolo condomino rilevato dagli appositi strumenti installati.

 

Fase 4: Installazione dei dispositivi

A questo punto, esperita la gara di appalto per l’installazione dei materiali necessari, la ditta idraulica aggiudicataria, seguendo le indicazioni del progettista, provvederà alla fornitura ed alla sua corretta installazione per ottenere gli obbiettivi di risparmio previsto.

La stessa ditta successivamente si occuperà della manutenzione; è importante che l’installatore proceda con il lavaggio delle tubazioni con appositi prodotti prima dell’installazione delle valvole, l’eventuale sostituzione di pompe e/o caldaia, il bilanciamento dell’impianto, l’eventuale installazione di filtro defangatore ed addolcitore, se previsti, per poi riempire l’impianto e, a fine lavori, lo sfiato dell’aria per consentire la propagazione del fluido termoconvettore in tutta la rete di distribuzione dell’edificio con le regolazioni che si renderanno necessarie per l’ottimizzazione dell’impianto.

Fase 5: Inizializzazione dei ripartitori

A questo punto è necessaria, per la parte relativa alla contabilizzazione, l’inizializzazione dei ripartitori. Installati in ogni singolo radiatore o conta calorie da personale specializzato, faranno parte di una specifica voce di capitolato; ad avvenuto collaudo è importante farsi rilasciare il software relativo all’accesso che è compreso nel prezzo della stessa voce.

Fase 6: Letturazione e monitoraggio

Le naturali difficoltà di avvio del sistema centralizzatore suggeriscono di affidare ad un esperto competente la letturazione ed il monitoraggio e di non accontentarsi di una sola ed unica lettura di fine stagione, ma richiedere più letture che consentono di avere una visione maggiormente coerente ai reali consumi ed una migliore operatività, anche per l’utente, nella regolazione delle valvole termostatiche. Inoltre, un monitoraggio costante permette di verificare eventuali anomalie o manomissioni delle strumentazioni presenti nelle singole abitazioni.

 

 

Come si può notare le figure coinvolte sono tante, ognuna con un ruolo ben definito… ed è un bene che sia cosi! Valutate con molta attenzione un’unica proposta complessiva, anche se apparentemente più competitiva in termini di prezzo, perché potrebbe nascondere molte insidie nella gestione quotidiana dei condomini.      

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